ЕРДАН ФОЙДАЛАНИШ МУНОСАБАТЛАРИНИ ТАКОМИЛЛАШТИРИШ ОРҚАЛИ ИНВЕСТИЦИЯЛАРНИ ЖАЛБ ҚИЛИШНИНГ ХОРИЖ ТАЖРИБАСИ

ЕРДАН ФОЙДАЛАНИШ МУНОСАБАТЛАРИНИ ТАКОМИЛЛАШТИРИШ ОРҚАЛИ ИНВЕСТИЦИЯЛАРНИ ЖАЛБ ҚИЛИШНИНГ ХОРИЖ ТАЖРИБАСИ 

Комилжон Қўзиев, PhD, 

Макроиқтисодий ва ҳудудий тадқиқотлар институтининг 

Ер ресурсларидан самарали фойдаланиш лойиҳаси раҳбари. 

“Ўзбекистон – 2030” стратегиясида “Ер муносабатларини ислоҳ қилиш доирасида ер майдонлари ижара ҳуқуқини гаровга қўйиш механизмини жорий қилиш” вазифаси белгиланган. Амалиётда ер тоифалари бўйича аниқ бир майдоннинг ижара ҳуқуқининг бозор қиймати йўқлиги ҳамда ердан гаров сифатида фойдаланиш механизмининг ишламаётганлиги деҳқон хўжаликлари учун айланма маблағ учун кредит ресурсларини жалб қилиш (минерал ўғитлар, ёқилғи-мойлаш материалларини, уруғлик сотиб олиш) имконини бермаяпти.

Шу билан бирга ер бозорида деҳқонларнинг ердан фойдаланиш имконияти бўлмаган ҳолларда ер ижара ҳуқуқини бошқа жисмоний ёки юридик шахсларга кўп йиллик иккиламчи ижарага бериш зарурати пайдо бўлмоқда. Бироқ, бугунги кунда ижара ҳуқуқини иккиламчи ижарага бериш муддати бир йилдан ошмайди. Ер ресурслари орқали молиявий ресурсларни жалб қилишнинг янги замонавий бозор механизмларини ишлаб чиқиш, хусусан ер майдонлари ижара ҳуқуқини гаровга қўйиш механизмини жорий қилиш бўйича ривожланган мамлакатлар тажрибасини қўллаш долзарб аҳамиятга эга бўлиб бормоқда.

Ривожланган мамлакатларда Ер – ипотека кредитларини, инвестицияларни жалб қилиш воситаси сифатида кенг қўлланилади. 

Вьетнамда 1993 йилги “Ер қонуни” га кўра, фермерлар ва деҳқонлар ўзларига ажратилган ерлар бўйича эгалик ҳуқуқини амалга ошириш кафолатини берди. Бу жараён ердан фойдаланиш ҳуқуқига оид сертификатлар бериш орқали амалга оширилди. 

Ердан фойдаланиш ҳуқуқи бир йиллик экинлар учун 20 йил ижарага, кўп йиллик экинлар учун 50 йил муддатга берилди. Ердан фойдаланиш ҳуқуқи сертификатида ижарачининг “бешта ваколатни (ҳуқуқни)” – ўтказиш, алмаштириш, ижарага бериш, мерос ва гаров ҳуқуқларини (ваколатлари) ўз ичига олади. Вьетнамда ер қонунида, шунингдек, уй хўжаликларига берилиши мумкин бўлган ерлар миқдори бўйича юқори чегарани белгилаб қўйилган: ҳар йили  экиладиган ерлар учун бу марказий ва шимолий вилоятларда максимум 2 гектар ва жанубий вилоятларда 3 гектарни, кўп йиллик ўсимликлар  экиладиган ер майдони 10  гектардан ошмаслиги белгиланган.

Қайси орган амалга оширади?

Ердан фойдаланиш ҳуқуқини расмий равишда ер тузиш бош бошқармаси ўз зиммасига олади, қишлоқ хўжалиги ерларига эгалик гувоҳномалари (сертификатлар) туман халқ кенгашлари томонидан берилади. Бироқ амалда давлат ердан фойдаланиш ҳуқуқини туман ва коммуналар даражасидаги Халқ қўмиталари орқали ажратади.

2001 йил октябрь ойида “Ер тўғрисида”ги қонунга киритилган ўзгартиришлар маҳаллий ҳокимият органларига ер участкаларини ажратиш ва ижарага бериш, ердан фойдаланиш ҳуқуқига оид сертификатлар бериш каби масалаларни ҳал қилишда кўпроқ ваколатлар берди.

Масалан, Вьетнамда қишлоқ хўжалиги ерларининг 65 фоизига эга бўлган уй хўжаликларининг 60 фоизига (ердан фойдаланиш ҳуқуқи) мулк ҳуқуқи гувоҳномалари (сертификатлар) берилган.

Вьетнамда 1998 йилги “Ер қонуни” га ўзратиришлар киритилиб, Ердан фойдаланиш ҳуқуқи сертификатини ажратиш ва рўйхатдан ўтказиш осонлаштирилди ва ерга иккита янги ҳуқуқ қўшилди, шу жумладан қўшма корхоналар учун капитал сифатида ердан (шу жумладан ижарага олинган ердан) фойдаланиш ҳуқуқи. Ер билан боғлиқ ўзгаришларга рухсат берилган ҳолда уни қайта рўйхатдан ўтказиш тартиби электронлаштирилди. 

Шунингдек, ердан фойдаланиш ҳуқуқларини (сертификатини) бир шахсдан иккинчи шахсга ўтказиш, ижарага бериш, алмаштириш, ипотека ёки мерос қилиб олиш ваколатлари ер тоифаларига қараб ҳудуд кесимида фарқ қилинадиган бўлди. Бу битимлар ҳар бир ҳолатда (ижара, алмаштириш, ипотека ёки мерос) расмий орган орқали тасдиқланиши керак."

Маҳаллий ўзини ўзи бошқариш органларида расман рўйхатдан ўтказилиши керак бўлган ер билан боғлиқ ўзгаришларга қуйидагилар киради: 

- гувоҳномада кўрсатилган ердан фойдаланиш мақсадларини ўзгартириш;

- ер участкалари шаклини ўзгартириш;

- ерга эгалик ҳуқуқини ўзгартириш;

- кредит олиш учун банкларда гаров сифатида ердан фойдаланиш;

- ердан фойдаланиш субаренда муддатини ўзгартириш.

Рўйхатдан ўтиш фақат ўзгаришлар “ваколатли” даражадаги Халқ қўмитаси томонидан рухсат берилгандан кейин ва амалдаги қоидаларга мувофиқ амалга оширилгандан кейингина амалга оширилиши мумкин.

1999 йилда Вьетнам Жаҳон банки билан биргаликда ердан фойдаланиш ҳуқуқларини алмаштириш, ўтказиш, ижарага бериш, мерос қилиб олиш ва гаровга қўйиш шартлари ва тартиблари ишлаб чиқган. 

Таиланда ҳам шу шаклда ердан фойдаланиш ҳуқуқларини алмаштириш, ўтказиш, ижарага бериш, мерос қилиб олиш ва гаровга қўйиш мумкин. Уларда ер бозори ҳамда ихтисослашган банклар мавжуд. Давлат банкларнинг ер гарови орқали берилган кредитни фоиз ставкасини (10%) паст қилиб белгилаши учун субсиядиялар орқали аралашади. Шу сабабли, банклар энг паст ставкада кредит фоизларини белгилайди.

Вьетнам, Таиланд ер ижара хуқуқини молия бозори инструментига айлантира олган. Айрим жиҳатларда, ерни ажратиш, фоиз ставкаларни белгилашдагина давлатни аралашувини кузатиш мумкин. 

Хитойда ерга эгалик қилишнинг икки шакли давлат ва жамоавий мавжуд. Хусусий ва юридик шахслар давлат ерида жойлашган кўчмас мулкка эгалик қилиш ҳуқуқига эга. Хитойда ерга бўлган хусусий мулк ҳуқуқ мавжуд эмас. 

Хитой қонунлари ерга мутлоқ эгалик қилишни тақиқлайди, аммо маҳаллий ҳокимиятларга давлат ерларини ижарага олиш ҳуқуқини беради. Амалда, жамоавий мулкда бўлган ерлар ижарага берилмайди.

Ижара ҳуқуқи аукцион ва тендерлар орқали танлов асосида берилади. Уларнинг ғолиблари ҳам маҳаллий инфратузилмани ривожлантиришга пул қўшишлари керак. Танлов ғолиби белгиланган муддат билан ерни ижарага олиш ҳуқуқини олади.

Масалан, Ерни ижарага беришнинг максимал муддати тижорат мақсадларида фойдаланиш учун 40 йил ва турар-жой ижараси учун 70 йил ни ташкил этади.

Ер билан боғлиқ ўзгаришларни рўйхатдан ўтказиш учун ҳақ олинади. Олинган ижара ҳуқуқи лизинг олувчи томонидан маҳаллий қонунчиликка мувофиқ бошқа лизинг олувчига ўтказилиши мумкин. Ушбу ижара ҳуқуқи тижорат ташкилотлари, банклар, инвестиция компаниялари томонидан тан олинади. 

Кўп ҳолларда, ер ижарачилар йилига бир марталик тўлов ўрнига янги бадаллар киритишлари керак бўлган шартлар асосида тақдим этилади. 

Хитойнинг “Мулк ҳуқуқи тўғрисида"ги қонунига кўра, Қарздор ёки учинчи шахс бино ва иншоотларни, қурилиш учун ердан фойдаланиш ҳуқуқларини, аукцион ерларда шартнома бўйича тадбиркорлик фаолиятини амалга ошириш ҳуқуқини гаровга қўйиш ҳуқуқига эга, уларга нисбатан ушбу шахслар тасарруф этиш ҳуқуқига эга (183-модда). 

Шунингдек, қишлоқ жойларда саноат объектларини қуриш учун ердан фойдаланиш ҳуқуқини алоҳида гаровга қўйилиши мумкин эмас. Қишлоқ жойлардаги корхоналарнинг саноат ва бошқа биноларини гаровга қўйишда ушбу бинолар жойлашган ердан саноат объектларини қуриш учун фойдаланиш ҳуқуқи улар билан биргаликда гаровга қўйилади.

Ушбу Қонуннинг 184-моддадасида Гарови тақиқланган мулк сифатида қуйидаги мулкни гаровга қўйиш тақиқланади дейилган:

1) ерга эгалик ҳуқуқи;

2) коллектив мулкда бўлган ердан фойдаланиш ҳуқуқи: ҳайдаладиган ерлар, турар-жой сектори, уй-жой участкалари ва бошқа ерлар, агар қонунда бошқача қоида назарда тутилмаган бўлса;

Шуни алоҳида қайд этиш керакки, Хитойда ерни гаровга қуйиб кредитлаш билан ихтисослашган банклар шуғулланади. Хитойда эркин ер бозори мавжуд эмас. Ернинг ижара нархи, банкдаги фоиз ставкаларига давлат аралашуви кузатилади.

Хулоса қилиб айтганда юқоридаги мамлакатлар тажрибаси, ер муносабатларни такомиллаштириш орқали молия бозори ресурсларини жалб қилиш имкониятлари мавжудлигини кўрсатади. Бу жараён ер бозорини иқтисодий фаолиятнинг драйверига айлантиришга туртки бўлади.

Фойдаланилган адабиётлар:

1. Ўзбекистон Республикасининг 15.11.2021 йилдаги ЎРҚ-728-сон “Қишлоқ хўжалигига мўлжалланмаган ер участкаларини хусусийлаштириш тўғрисида" ги Қонуни.

2. Ўзбекистон Республикаси Президентининг 2021 йил 8 июндаги ПФ-6243 сонли “Ер муносабатларида тенглик ва шаффофликни таъминлаш, ерга бўлган ҳуқуқларни ишончли ҳимоя қилиш ва уларни бозор активига айлантириш чора-тадбирлари тўғрисида”ги Фармони.

3. Ўзбекистон Республикаси Президентининг 2022 йил 10 сентябрдаги ПҚ-373-сон “Деҳқон хўжаликлари ташкил этишни қўллаб-қувватлаш орқали аҳоли даромадларини ошириш бўйича қўшимча чора-тадбирлар тўғрисида”ги Қарори.

4. Назаренко В.И., Шмелев Г.И. Земельные отношения и рынок земли. – М.: Памятники исторической мысли, 2015. –С.4. 

5. Еремин А.А. Понятие и структура рынка земель сельскохозяйственного назначения // Образование, наука и производство. – 2013.-1.